Để giá thấp trong hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất có bị phạt không?

Tôi đang liên hệ mua một mảnh đất của một người bạn. Giá cả đã thỏa thuận xong. Tuy nhiên bạn tôi nói rằng trong hợp đồng mua bán thì để giá trị 200 triệu (thực tế tôi mua là 2 tỷ 3). Việc để giá thấp như vậy có ảnh hưởng gì đến làm sổ đỏ mới không? Hay có phạm tội gì không thưa luật sư.

Căn cứ pháp lý:

Bộ luật hình sự 2015, sửa đổi bổ sung 2017

Bộ luật dân sự 2015

Luật thuế thu nhập cá nhân 2007, sửa đổi 2012

Giải đáp:

Theo quy định Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 thì thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là khoản thu nhập phải chịu thuế.

Điều 29 quy định về Thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản: “Thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam của cá nhân không cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản nhân với thuế suất 2%”.

Trong trường hợp này, người bán chỉ cần nộp thuế TNCN là 4 triệu đồng thay vì phải nộp 46 triệu đồng tiền thuế từ giá trị mảnh đất trên thực tế.

Do đó, việc khai giá mua bán nhà đất trong hợp đồng khi đi công chứng thấp hơn giá bán thực tế nhằm mục đích trốn thuế, giảm thuế thu nhập cá nhân (TNCN) thì sẽ có “lợi” trước mắt là giảm tiền nộp thuế TNCN cho người bán.

Như vậy, trường hợp cá nhân có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản là nhà, đất mà có hành vi khai gian để giảm giá chuyển nhượng nhà, đất dẫn đến giảm số tiền thuế thu nhập cá nhân phải đóng cho nhà nước so với thực tế phải đóng là hành vi vi phạm pháp luật. Khi đó, nếu bị cơ quan có thẩm quyền phát hiện sẽ tùy vào mức độ vi phạm mà bị xử phạt hành chính.

Cụ thể, theo Điều 11 quy định về Xử phạt đối với hành vi trốn thuế, gian lận thuế như sau:

“Người nộp thuế có hành vi trốn thuế, gian lận thuế quy định tại Điều 108 của Luật quản lý thuế thì bị xử phạt theo số lần tính trên số tiền thuế trốn, số tiền thuế gian lận, như sau:

Phạt tiền 1 lần tính trên số thuế trốn, số thuế gian lận đối với người nộp thuế vi phạm lần đầu không thuộc các trường hợp quy định tại Điều 10 Nghị định này hoặc vi phạm lần thứ hai mà có từ hai tình tiết giảm nhẹ trở lên khi có một trong các hành vi vi phạm sau đây:

…

đ) Không ghi chép trong sổ kế toán các khoản thu liên quan đến việc xác định số tiền thuế phải nộp; không kê khai, kê khai sai, không trung thực làm giảm số thuế phải nộp hoặc tăng số tiền thuế được hoàn, được miễn, giảm thuế.

…

Phạt tiền 1,5 lần tính trên số tiền thuế trốn, gian lận đối với người nộp thuế khi có một trong các hành vi quy định tại Khoản 1 Điều này trong các trường hợp: Vi phạm lần đầu có tình tiết tăng nặng hoặc vi phạm lần thứ hai có một tình tiết giảm nhẹ.
Phạt tiền 2 lần tính trên số thuế trốn đối với người nộp thuế khi có một trong các hành vi quy định tại Khoản 1 Điều này trong các trường hợp vi phạm lần thứ hai mà không có tình tiết giảm nhẹ hoặc vi phạm lần thứ ba nhưng có một tình tiết giảm nhẹ.
Phạt tiền 2,5 lần tính trên số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế khi có một trong các hành vi quy định tại Khoản 1 Điều này trong các trường hợp vi phạm lần thứ hai mà có một tình tiết tăng nặng hoặc vi phạm lần thứ ba mà không có tình tiết giảm nhẹ.
Phạt tiền 3 lần tính trên số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế khi có một trong các hành vi quy định tại Khoản 1 Điều này trong trường hợp vi phạm từ lần thứ hai mà có 2 (hai) tình tiết tăng nặng trở lên hoặc vi phạm lần thứ 3 (ba) có tình tiết tăng nặng hoặc vi phạm lần thứ tư trở đi.”

Ngoài bị xử phạt vi phạm hành chính, người có hành vi trốn thuế khi mua bán nhà đất sẽ bị buộc áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là nộp đủ số tiền thuế trốn vào ngân sách nhà nước.

Ngoài ra, dù hợp đồng mua bán nhà đất nêu trên đã được công chứng nhưng vẫn có thể bị tòa án tuyên vô hiệu.

Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015 về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo:

“1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.

2. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba, giao dịch dân sự đó vô hiệu.”

Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng có giá trị thấp hơn so với giá trị thực tế với mục đích nhằm che giấu hợp đồng thực tế và trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế đối với bên thứ ba là nhà nước nên hợp đồng được công chứng vô hiệu do giả tạo.

Theo đó, tại Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả”.

Như vậy, người mua sẽ bị thiệt hại rất lớn nếu người bán chỉ trả lại số tiền đã nhận bằng với số tiền ghi trong hợp đồng công chứng (số tiền này thấp hơn số tiền thực tế mà người mua đã trả).

Xem thêm: