Các điều kiện chung để thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất

Giao dịch quyền sử dụng đất hay chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Các điều kiện chung để thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất được quy định tại Khoản 1 điều 188 Luật Đất đai 2013 cụ thể như sau:

“Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất”.

Như vậy, để thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, chủ thể sử dụng đất phải đáp ứng được bốn điều kiện chung:

Thứ nhất, đất đưa vào giao dịch phải có Giấy chứng nhận (trừ một số trường hợp đặc biệt tại Khoản 1 điều 168 và khoản 3 điều 186). Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là văn bản có giá trị pháp lý cao nhất ghi nhận quyền của một chủ thể đối với một diện tích đất nhất định nào đó. Dựa vào các thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chúng ta có thể xác nhận được ai có quyền chuyển nhượng; quyền sử dụng đất có được phép chuyển nhượng không (căn cứ vào nguồn gốc sử dụng đất được Nhà nước giao, thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê hay trả tiền hàng năm,…); vị trí thửa đất, mục đích sử dụng đất,… Hiện nay, trên thực tế việc giao dịch quyền sử dụng đất không có Giấy chứng nhận diễn ra rất phổ biến, do đất không có Giấy chứng nhận nên không thể thực hiện các thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng để sang tên được, điều này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho bên nhận chuyển nhượng nhất là việc người bán thực hiện chuyển nhượng cho nhiều người cùng một lúc và trên cùng một thửa đất.

Thứ hai, đất không có tranh chấp thì mới được đưa vào giao dịch chuyển quyền sử dụng đất. Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Về các loại tranh chấp đất đai, theo hướng dẫn tại khoản 3 Điều 8 Nghị quyết số 05/2012/NQ-HĐTP ngày 03/12/2012, tranh chấp đất đai được chia thành “tranh chấp ai có quyền sử dụng đất” và “tranh chấp về giao dịch, thừa kế, tài sản chung vợ chồng liên quan đến quyền sử dụng đất”.

Thứ ba, Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. kê biên quyền sử dụng đất theo pháp luật tố tụng dân sự là một trong những biện pháp khẩn cấp tạm thời được áp dụng trong giai đoạn giải quyết vụ án và chưa có bản án/ quyết định có hiệu lực pháp luật. Đương sự, người đại diện hợp pháp của đương sự hoặc cơ quan, tổ chức khởi kiện để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người khác có quyền yêu cầu Tòa án đang giải quyết vụ án đó áp dụng một hoặc nhiều biện pháp khẩn cấp tạm thời để bảo đảm thi hành án. Nếu quyền sử dụng đất là tài sản đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án thì sẽ không được đưa vào giao dịch bởi lẽ việc kê biên là đảm bảo thực hiện quyền và nghĩa vụ của đương sự, nếu đem tài sản đó vào giao dịch sẽ ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của đương sự cũng như ảnh hưởng đến lợi ích của người mua, người nhận.

Thứ tư, quyền sử dụng đất phải trong thời hạn sử dụng. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định. Việc nhà nước giao đất cho người sử dụng đất thông qua mục đích sử dụng đất, chính sách phát triển kinh tế…do đó khi hết thời hạn sử dụng thì người sử dụng đất phải trả lại đất cho nhà nước, khi đó đương nhiên người sử dụng đất không còn các quyền đối với thửa đất đó nên không được thực hiện các quyền liên quan đến chuyển quyền sử dụng là đương nhiên.

Ngoài các điều kiện chung này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện riêng theo từng trường hợp quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đai đai 2013.